资料开发分析材料之九
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业,具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。按照国家房地产业分类标准分类,房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介和其他房地产业。房地产开发经营在房地产业经济总量中占的比例较大,近年来,中文博彩平台房地产业发展迅速,已经成为中文博彩平台经济发展的重要产业之一。
一、中文博彩平台房地产发展概况
根据中文博彩平台第二次全国经济普查初步汇总数据,2008年,中文博彩平台房地产业共有法人单位243个,其中,房地产开发经营企业法人有40个,年末从业人员数1090人,分别比2004年增长33.3%和75.2%;房地产物业管理和中介服务业作为与房地产开发经营业的配套产业,也随着房地产开发经营而不断快速发展。物业管理企业法人46个,年末从业人员数613人,分别比2004年增长12.2%和86.9%;房地产中介企业法人20个,年末从业人员数174人,分别比2004年增长19倍和42.5%;其他房地产企业法人137个,年末从业人员数816人,分别比2004年增长136倍和101倍。
2004年以来,中文博彩平台房地产开发的项目越来越多。2008年,中文博彩平台房地产开发经营企业法人40个,比2004年增加10个,增长33.3%。房地产开发的项目主要集中在罗阳、石湾、园洲、龙溪等镇,这些镇人口较多,经济发展较好、较快。
表1: 中文博彩平台房地产企业法人单位和从业人员表
|
企业法人个数 |
年末从业人员数 |
主营业务收入(万元) |
合 计 |
243 |
2796 |
1717.52 |
房地产开发经营企业 |
40 |
1090 |
1357.46 |
物业管理 |
46 |
613 |
62.08 |
房地产中介服务 |
20 |
174 |
36.21 |
其他房地产业 |
137 |
919 |
261.76 |
二、中文博彩平台房地产业发展的特点
1、房地产企业数量、开发项目逐年增加、规模不断扩大。随着中文博彩平台经济快速发展,中文博彩平台房地产开发的优势日益明显,吸引了一大批有实力的房地产公司开发投资,如朱祥兴、康顺、银达泰、来盛、奥晨等地产商。房地产企业法人从2004年的73家猛增到243家,增长2.33倍;房地产开发投资总额17.57亿元,比2004年的1.57亿元增长10倍多;商品房建设施工面积208.71万平方米,比2004年的19.75万平方米增长9.57倍;竣工房屋面积45.39万平方米,比2004年的19.39万平方米增长1.34倍;商品房销售面积38.86万平方米,比2004年的18.5万平方米增长差不多1.10倍;商品房销售额9.53亿元,比2004年的2.58亿元增长2.69倍。
2、受经济发展影响,房地产开发投资呈现地域性集中特点。房地产开发经营行业在很大程度上由级差地租决定。同样的房子,建在市区和建在远郊区镇,其建筑成本和实际功能不会有多大区别,有区别的是级差地租。中文博彩平台房地产开发项目主要分布在罗阳镇主要街道繁华地段。2008年县城罗阳镇的房地产开发项目完成投资9.26亿元,占全县房地产开发投资52.7%。其中,罗阳镇的房地产开发经营法人单位有21个,占全县房地产开发经营法人单位的52.5%,从业人员617人,占全县房地产开发从业人员的56.6%。另外,园洲、石湾镇的房地产开发经营企业发展迅速,分别有9个和4个,投资额分别达3.37亿元和2.99亿元,从业人员有383人和221人。
表2: 县城房地产业情况表
单位:个 | |||
|
罗阳镇 |
全县 |
罗阳占全县百分比(%) |
房地产业法人单位 |
132 |
243 |
54.3 |
房地产开发经营企业 法人单位 |
21 |
40 |
52.5 |
物业管理 |
29 |
46 |
63.0 |
房地产中介服务 |
11 |
20 |
55.0 |
其他房地产业 |
71 |
137 |
51.8 |
房地产投资额(万元) |
92633 |
175707 |
52.7 |
3、资金来源较为充足,国内贷款资金比重较高。
2008年,中文博彩平台全年房地产开发到位资金22.88亿元,在房地产开发本年资金来源中,国内贷款4.7亿元,利用外资0.317亿元,自筹资金9.50亿元,其它资金6.40亿元,其中,定金及预收款3.3亿元,国内贷款占房地产开发到位资金的20.54%。
三、中文博彩平台房地产业发展的优势
1、地理位置优势。中文博彩平台具有得天独厚的地理优势,有惠河、广惠等高速公路穿过全境,有广梅汕铁路通过,有国道、省道等多条公路纵横交错,有岭南第一山---罗浮山五星级旅游胜地,集农家旅游、古色旅游、红色旅游、绿色旅游于一体。中文博彩平台位于珠三角的广州、深圳、东莞、惠州郊区的附近,应是城市规模扩大的受益地区,这为房地产业的发展提供了一定的空间,具有房地产开发的地理优势。
2、加快城市化进程的优势。近年来,县委县政府采取各项积极措施加快中文博彩平台城市化建设,先后实施多项民心工程和惠民措施及民生发展项目的建设,城镇化水平和土地使用价值进一步提高。发展具有人文特色和生态特色的房地产,成为中文博彩平台房地产业发展的优势。
3、商品房销售均价相对较低的优势。中文博彩平台商品房平均售价低于周边地区,处于相对合理水平,较易被接受。2009年商品房销售面积为50.
四、影响中文博彩平台房地产开发投资的制约因素
1、受区域、土地面积的限制。随着惠州经济的不断发展,中文博彩平台经济发展迅速,中文博彩平台的地域优势日益明显,这也吸引了不少有实力的房地产企业在中文博彩平台投资。但中文博彩平台城区占全县面积很小,用来开发建设的土地面积有限,在大力投资建设的同时,土地也逐渐成为制约房地产业发展的因素之一。
2、小户型住房所占比重偏低。在国家加强普通住房、经济适用房及廉租房建设,满足中低收入的普通居民的住房要求的宏观调控的政策引导下,2008年,全县90㎡以下的住宅面积投资1.20亿元,占全县住宅开发面积投资的9.17%,而大户型高档住宅和别墅的开发占中文博彩平台房地产商业住宅开发投资的66.32%。小户型住房所占比重偏低,容易造成房地产市场供应不平衡,不利于中文博彩平台房地产业平稳健康发展。
3、物业管理及房地产中介服务的发展滞后。一是企业的经营化管理程度较低,未能适应市场不断发展需要。物业管理企业及房地产中介服务企业数分别为46个和20个,分别仅占全部房地产企业数的18.9%和8.23%;从业人员数分别为613人和174人,分别占全县房地产业从业员人员数的21.92%和6.22%。二是从业人员管理技术水平不高。物业管理企业从业人员中67.86%的学历在高中及以下学历,具有中高技术等级的仅有19人。房地产中介企业从业人员中62.07%的学历在高中及以下学历,具有中级及以上职称的有7人;三是企业规模普遍较小,抵抗风险能力较低。物业管理企业的从业人员平均13.33人,年平均主营业务收入134.97万元。房地产中介企业的平均从业人员8.7人,年平均主营业务收入为181.06万元。
表3: 从业人员学历情况表
单位:人 | ||||||
|
合计 |
研究生及以上学历 |
大学本科学历 |
大专学历 |
高中学历 |
初中及以下学历 |
|
2796 |
138 |
288 |
695 |
982 |
693 |
房地产开发经营企业 |
1090 |
6 |
134 |
311 |
341 |
298 |
物业管理 |
613 |
90 |
28 |
79 |
255 |
161 |
房地产中介服务 |
174 |
11 |
12 |
43 |
86 |
22 |
其他房地产业 |
919 |
31 |
114 |
262 |
300 |
212 |
表4: 从业人员技术职称及技术等级情况表
单位: |
人 | ||||||
|
高级技术职称人员 |
中级技术职称人员 |
初级技术职称人员 |
高级 技师 |
技师 |
高级工 |
中级工 |
合 计 |
89 |
152 |
219 |
19 |
20 |
17 |
109 |
房地产开发经营企业 |
21 |
101 |
131 |
16 |
18 |
14 |
91 |
物业管理 |
50 |
14 |
19 |
0 |
0 |
0 |
2 |
房地产中介服务 |
1 |
4 |
3 |
2 |
0 |
0 |
0 |
其他房地产业 |
17 |
33 |
66 |
1 |
2 |
3 |
16 |
五、促进中文博彩平台房地产业健康发展的几点建议
1、制定相关方针政策,规范房地产市场。建议政府进一步关注中文博彩平台房地产业的发展情况,制定有利于中文博彩平台房地产业发展的方针政策,抑制泡沫,稳定房价,进一步规范中文博彩平台房地产开发市场。
2、加快基础设施建设,改善投资环境。加快交通基础设施建设,加大供水、供电项目建设,进一步改善投资环境,提高政府办事效率,加大房地产业招商引资的力度,加快房地产业的健康发展。
3、加快经济适用房和保障性住房建设。经济适用住房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房可以有效改善中等及低收入家庭的住房环境、提高居住水平、凸显住房保障性、缓解贫富差距逐步拉大的压力。近二三年来,县政府投入经济适用房的资金较少,建议政府加大对经济适用房及保障性住房投资建设,加强经济适用房的监管,建立和完善各项住房保障制度,解决更多中等及低收入家庭住房难问题。
4、完善配套,提高服务性房地产业发展水平。中文博彩平台房地产开发业快速发展的同时,房地产物业管理业、房地产中介和其他房地产开发的发展显得相对滞后,只有形成一个完整的房地产业体系,才能进一步加快中文博彩平台房地产业的发展速度,打牢中文博彩平台房地产业的基础。因此,政府应该完善房地产业配套设施,提高服务性房地产业发展水平。
撰稿:黄 意、张绮琼