BBGS-2025-007
博自然资〔2025〕488号
各镇人民政府（街道办事处），县直和驻博有关单位：
经县人民政府同意，现将《中文博彩平台自然资源局关于中文博彩平台不动产登记历史遗留问题的处理意见》印发给你们，请认真贯彻实施，执行过程中如有问题，请径向县自然资源局反映。
中文博彩平台自然资源局
2025年12月1日
中文博彩平台自然资源局关于中文博彩平台不动产登记历史遗留问题的处理意见
为妥善解决我县不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范不动产登记行为，处理不动产登记中涉及的划拨用地补缴地价的程序以及保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）《自然资源部 住房和城乡建设部 财政部 国家税务总局 国家金融监督管理总局 最高人民法院关于加快化解历史遗留不动产“登记难”问题的通知》（自然资发〔2025〕135号）《广东省自然资源厅广东省国防动员办公室广东省住房和城乡建设厅广东省高级人民法院 国家税务总局广东省税务局广东金融监管局关于印发〈分类化解因历史遗留问题导致的不动产“登记难”专项整治工作处置方案〉的通知》（粤自然资函〔2024〕1034号）《广东省自然资源厅关于加快解决国有建设用地不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2025〕2号）《惠州市自然资源局收费项目与收费标准》精神，结合我县实际情况，形成《关于中文博彩平台不动产登记历史遗留问题的处理意见》（以下简称《意见》）：
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，深入贯彻习近平总书记重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、便民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，牢牢守住防止国有资产流失这条底线，妥善解决不动产登记历史遗留问题。
二、适用范围
本意见适用于中文博彩平台范围内国有土地不动产登记有关历史遗留问题的处理，集体土地范围内相关历史遗留问题以及农村宅基地办理不动产登记不适用本意见。
三、问题分类及处理办法
（一）关于房屋、土地登记信息不一致的
1.房屋与土地登记用途不一致的
（1）分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产、继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。
（2）房屋所有权证书未记载房屋规划用途且通过查找原始房屋所有权证书发证档案资料、函询相关职能部门和所在地镇政府等方式均无法明确房屋规划用途的，按原批准土地用途确定房屋用途。房屋所有权证书未记载房屋规划用途，没有土地权属来源且通过各种方式均无法明确房屋规划用途的，结合房屋现状的实际用途并对应现行《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记。
（3）土地为“空地”的综合用地，原批准用途为商业厂房、住宅厂房等用途的综合用地，土地用途原则上按原批文批准用途及出让合同记载的出让金确定用途；对于是否符合确定为商业用地、住宅用地、工业用地等具体用途把握不准的，按照“一事一议”报请县自然资源局会议审议同意后方可办理。
2.房屋、土地权利主体不一致的
因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经查阅登记簿、询问房屋、土地相关权利主体、房屋权属关系变动清晰且无争议的，按照不动产登记程序，可由房屋所有权人（若房屋所有权人已故的，由继承房屋所有权的合法继承人代为申请）出具书面具结书并单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记，不动产登记机构在登记簿中对相关情况予以记载。原土地使用权证书无法收回的，由不动产登记机构公告作废后按程序办理注销登记。属划拨用地的，当事人应按相关规定，由房屋所有权人或者房屋所有权的继承人按规定办理划拨土地补出让手续和缴交土地出让金及相关税费后，再申请不动产登记。对于土地使用权多次转移、已登记的房屋所有权未同步转移的，可参照前款规定办理。
3.土地使用权权利类型、权利性质、用途、年限不一致的
购房人已办理房屋产权登记证书的楼幢或住宅小区跨宗地且所跨宗地的土地使用权的权利类型、权利性质、用途、年限不一致的，分别按如下情况处理：
（1）宗地的土地使用权权利性质不一致的，需经批准方可办理宗地合并后，予以办理不动产登记。
（2）房屋已登记办证到业主名下的，多宗地的权利类型、权利性质、用途一致，使用年限不一致的，若房屋已办理土地分割登记，经协商一致，按照土地分割登记时确定的土地使用权年限办理；若房屋未办理土地分割登记，将同一住宅小区所涉宗地土地使用权年限进行合并，原则上同一住宅小区土地使用权年限不得超过三个。土地使用权年限相差少于三年的，以“年限短”的为准，年限相差大于三年的，按房屋幢基底占地年限为准，并将所涉宗地的全部土地使用权年限在附记栏标注。多宗地的权利类型、权利性质、用途等不一致的，未经批准不得办理宗地合并手续。
（3）为避免出现多个土地使用权年限的问题，在办理房屋报建手续时，若发现土地使用权年限不一致的暂缓报建，需在自然资源主管部门完善用地手续至土地使用期限一致，再予以办理报建手续。
前款有需要时可签订土地出让补充协议或土地出让合同变更协议。
（二）关于已取得房屋产权的建筑物部分超出（含天井）宗地红线占用国有建设用地的
建筑物面积发生变化或界址、现状发生改变的，按以下方式处理：
（1）建筑物占地超土地发证界线5平方米（含）以内的，不动产登记部门直接按原登记信息办理登记。
（2）建筑物占地超土地发证界线5平方米以上的，当事人依法依规完善用地等手续后，不动产登记部门依据有关完善用地手续的材料办理不动产登记；当事人申请继承登记的，按原登记信息予以办理不动产登记。
（三）关于建筑物部分超出房屋产权证载面积但未超出房屋产权证载基底面积及宗地红线且属于2008年1月1日前建成，建筑未超报建层数的，按原登记信息予以办理不动产登记。
建筑物超出产权登记面积的，申请人申请继承登记的，按原登记信息予以办理不动产登记。
（四）对于已办理国有土地使用证或房屋所有权证且占用林地未办理林地占用手续的，须按规定完善林地征占用手续后方可办理不动产转移登记。
（五）关于开发建设主体缺失（注销灭失、无法联系）的
（1）开发单位或有关单位发生注销、被撤销或者变更等灭失情形的，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理。没有承继单位或上级主管部门的，可由县人民政府指定的机构、组织代为申请办理。
（2）因开发单位或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。
（3）已办理首次登记的，开发单位或有关单位已经灭失的，购房人可单方申请办理转移登记。
（4）国有土地上已建成交付、申请材料齐全、权属清晰无争议的商品房、单位自建成套住房、保障性住房、拆迁安置房等开发建设项目，原开发单位未灭失或被吊销营业执照但不配合办理首次登记的，开发单位的行业主管部门应当督促其积极履行义务；经督促仍不配合的，由县人民政府另行指定的机构、组织代为申请办理。
（六）关于因用地手续不完善、建设工程规划核实不完善、竣工验收手续不完善、土地使用权被查封抵押等问题的处理办法未在本意见明确的，参照《自然资源部 住房和城乡建设部 财政部 国家税务总局 国家金融监督管理总局 最高人民法院关于加快化解历史遗留不动产“登记难”问题的通知》（自然资发〔2025〕135号）及《广东省自然资源厅关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2025〕2号）等相关上级文件执行。
四、国有建设用地使用权补办出让手续相关意见
对符合办理协议出让手续条件且房产证权利人为自然人的，可按以下补缴出让金程序：
（一）非房改房类型的补出让
房屋用途与土地用途一致时完善手续补缴土地出让金：
（1）用地为工业用地的土地补缴出让金计算公式为：应缴纳的土地出让金=房屋用途对应土地用途的基准地价地面价×土地面积×40%；
（2）用地为住宅用地的土地补缴出让金计算公式为：应缴纳的土地出让金=房屋用途对应土地用途的基准地价楼面价×房屋建筑面积×40%；
（3）用途为商服用地的土地补缴出让金计算公式为：应缴纳的土地出让金=房屋用途对应土地用途的基准地价楼面价×房屋建筑面积×60%；
（4）用途为其他用途的土地补缴出让金计算公式为：应缴纳的土地出让金=房屋用途对应土地用途的基准地价地面价×土地面积×50%。
房屋用途与土地用途不一致时完善手续补缴土地出让金依据其市场评估价格确定。
房屋证载用途包含多种用途的，“房屋用途对应土地用途的基准地价”按照各用途比例或建筑面积和按受理该宗业务时的基准地价确定，如有其他政策文件规定则从其规定。
原国有土地使用证包含多种土地用途的，若无法明确各用途比例的，“国有土地使用证记载土地用途”按照受理该宗业务时各用途基准地价的算术平均数确定；若明确各用途比例或规划建筑面积的，“国有土地使用证记载土地用途”按照各用途比例或规划建筑面积和受理该宗业务时的基准地价确定，如有其他政策文件规定则从其规定。
当“应补缴的土地出让金”为负值时，应补缴的土地出让金按0元处理。
（二）房改房类型的补出让
对于按房改政策购买的原共有住房（含单位房改房），现房产证建筑面积不超过房改住房标准面积的，应补缴土地出让金=房屋用途对应土地用途的基准地价×房改住房标准面积×10%；现房产证建筑面积超过房改住房标准面积的，超出部分按非房改房标准计算。
（三）房屋基底超土地红线范围的补出让
房屋建筑基底面积超土地证载面积的，超占部分土地的应缴土地出让金依据其市场评估价格确定。
基准地价按受理该宗业务时的基准地价确定，如有其他政策文件规定则从其规定。
五、其他事项及实施时间
（一）凡法律法规政策明令禁止的，不纳入处理范围，另行依法处理。对于把握不准的历史问题，涉及范围广泛，影响重大的，按照“一事一议”的原则报请县政府同意后方可办理。
（二）我县原有文件规定与本意见相冲突的，以本意见为准。
（三）本意见实施过程中，若发现上级法律法规意见相冲突的，以上级法律法规意见为准。
（四）本意见解释权归中文博彩平台自然资源局，自2025年12月1日起实施，有效期5年。
